Carles Sala: “La limitació dels lloguers pot provocar que els propietaris posin a la venda els habitatges”

Fotos: Jordi Pascual

Quan parla d’habitatge, desprèn el coneixement de qui treballa cada dia en l’àmbit. Fins i tot ha de mesurar les paraules per no explicar més del que hauria entre mesures i projectes de llei que estan per definir. Carles Sala és secretari general d’habitatge de la Generalitat i va visitar dilluns Sant Cugat en un acte organitzat per Joves Demòcrates de cara al referèndum de l’1 d’octubre. Defensa la independència com una oportunitat per enfortir les polítiques socials tot i que no comparteix algunes mesures de les quals es parla en els darrers temps, com la de posar un topall al preu del lloguer. Rebutja la paraula “bombolla” per definir la situació actual i alerta d’una crisi habitacional creixent que caldrà afrontar en els propers 15 anys, quan es podrien crear fins a 880.000 noves llars arreu de Catalunya –a Sant Cugat caldran uns 4.600 pisos de protecció oficial nous, diu.

A la conferència has dit que entre el 2015 i el 2016 els preus de lloguer a Sant Cugat han pujat en un 11%. Com fem front a la bombolla?

– Col·loquialment li diem bombolla però, perquè ho considerem així, ha d’haver un un endeutament que no existeix. El que hi ha és una tensió de preus entre la demanda i una oferta que no la satisfà. No només hi ha moltes famílies que tenen poca renda per accedir a un habitatge sinó que gran part de la demanda és forana, ve de l’exterior i troba barates les rendes de lloguer a les ciutats que més interès desperten a Catalunya.

Al llarg de la tensió de preus han sortit informacions que deien que el lloguer ha pujat un 15, un 20 o un 25%. Són estudis fets per portals immobiliaris, on efectivament les ofertes de primers habitatges de lloguer tenen aquests percentatges d’increment. Però s’ha de tenir en compte que el mercat de lloguer el formen els habitatges que entren per primer cop i les renovacions, que no passen per un portal immobiliari. A la Generalitat hem volgut donar transparència sobre quin ha estat l’increment a partir dels contractes dipositats a l’Incasòl. Ens hem arribat a trobar professionals que ens deien que els propietaris es queixaven quan feien un augment del 5% en renovacions i no d’un 15 o 20%.

Per fer-hi front, hem d’aprendre d’experiències passades. Als anys 40 a Catalunya més del 50% de la població vivia de lloguer. Va haver un canvi de tendència perquè es va començar a explicar que la propietat era una inversió i no es parlava del dret a l’habitatge, era com una assegurança per a la jubilació. Es van prendre decisions legislatives que congelaven rendes, s’obligava a fer subrogacions... Per això molts propietaris es van decidir a vendre, l’administració va fer molt habitatge de protecció oficial de venda i ara tenim un mercat de lloguer molt estret. Aquestes mesures també van fer que els propietaris perdessin interès per fer rehabilitacions i millora dels habitatges de lloguer perquè queien en rendibilitats negatives.

Hem d’anar en compte i saber quines fórmules no han funcionat abans. Una limitació dels lloguers pot provocar, en funció dels preus de compravenda, que els propietaris posin a la venda els habitatges, el que encara faria més estret el mercat de lloguer. Cal fer una legislació de lloguer absolutament diferent a la vigent, amb una relació d’equilibri entre arrendador i arrendatari. A partir d’aquí, s’ha de veure el lloguer com una opció més com a forma d’accedir a un habitatge. Per tant, s’ha de donar estabilitat a qui vol viure de lloguer i seguretat al propietari. Hem de defugir dels contractes curs de tres anys més u, que és l’última reforma del PP, per tenir un escenari mínim de cinc més tres i hem d’avançar cap a contractes estables en el temps perquè un llogater pugui viure 20, 25 o 30 anys.

A principis de juliol vau presentar l’índex de referència del preu del lloguer a Sant Cugat. Justament aquells dies vam fer una entrevista a Mariona Sòria, del Sindicat de Llogaters de la ciutat. Ens va dir dues coses sobre l’índex. En primer lloc, que si no s’apliquen mesures més enllà de l’índex, aquest no servirà per a res, serà només una eina informativa. En segon, quan li plantejàvem l’anunci que havíeu fet d’aplicar bonificacions a partir de l’índex, que la bonificació és com dir-li a algú “gràcies per no especular” i que cal penalitzar d’alguna manera. Què li respons?

– L’índex pretén ser una eina de transparència i d’informació, que nosaltres també volem que tingui la seva utilitat. Discrepo d’entendre l’índex com element obligatori de referència per als contractes. Evidentment ho ha de ser per a l’administració pública, que hauria d’anar sempre per sota del llindar baix. No podem exigir-ho als privats perquè, insisteixo, en el moment que ho facis, el propietari de ben segur es desfarà de l’habitatge, no el posarà en lloguer o el posarà en venda. L’índex tindrà una utilitat claríssima, sobretot a partir que puguem aplicar la nova llei de lloguer que volem fer a Catalunya.

Respecte a les bonificacions, es va esclarir fa dos mesos que hi haurà una reunió amb els 27 ajuntaments amb els quals s’ha desenvolupat l’índex per veure quin tipus d’incentius es podien utilitzar. Tinc constància que Sant Cugat ja té la seva proposta. Es tracta d’intentar que els preus del lloguer estiguin per sota de l’índex que existeix a cada municipi. Imagino que la reunió tindrà lloc a finals de setembre o a l’octubre. Hem d’analitzar els instruments que es poden desenvolupar més enllà d’un projecte de llei que volem presentar per a Catalunya. És molt important posar en relació l’índex amb dos altres indicadors bàsics, els preus de compravenda i les rendes familiars disponibles de la zona d’anàlisi.

La nova legislació que tot just dius que es treballa tindrà en compte els pisos turístics i les inversores que es queden blocs de pisos sencers per acabar pujant els preus del lloguer?

– La legislació en l’àmbit dels lloguers turístics correspon al Departament d’Empresa, que també prepara les seves actuacions en aquest sentit. Amb la nova llei podem regular els habitatges que no tenen llicència turística i que tenen com a destí la residència habitual dels ciutadans. Tot i així, hi ha un tràfic que no podem impedir. Hem d’intentar que un propietari no vengui l’habitatge a un grup inversor que acabarà fent actuacions que repercutiran a l’alça al preu de lloguer. Per això ha de trobar seguretat jurídica.

Fem un repàs de dades. En un any, entre el 2015 i el 2016, els ingressos de l’Impost sobre Construccions Instal·lacions i Obres (ICIO) han crescut d’1 a 5 milions a l’Ajuntament. En el mateix període, les llicències urbanístiques han passat de representar 1 a 1,3 milions. A l’EMD de Valldoreix s’ha marcat un màxim històric dels ingressos directes, bàsicament ICIO i plusvàlues, fins arribar als 2,2 milions. Són indicis d’una nova bombolla?

– No, hem deixat enrere una situació d'inanició. Ara hi ha una certa reactivació com es veu amb el nombre d’edificis acabats. També va haver un error, es va demonitzar tot el sector promotor i durant set o vuit anys ningú ha fet res de nova promoció i rehabilitació. El nou habitatge s’ha de fer en lloc on hi ha demanda acreditada, entre 150 i 160 municipis de Catalunya. No és correcte fer nou habitatge a tot arreu.

És important la tasca de grans rehabilitacions. Tenim 3 milions d’habitatges principals, dels quals 1,5 milions s’han construït entre les dècades dels 40 i dels 70, amb uns mètodes constructius que no són gaire saludables, amb una eficiència energètica zero... Sóc dels que crec més en la ciutat construïda que la que s’ha de construir. Durant molts anys es van promoure nous sectors urbanístics, de devorar terreny perquè havíem de marxar dels habitatges vells. Per sort, avui la tecnologia constructiva pot donar el mateix confort i estalvi energètic en habitatges de nova construcció com en els vells rehabilitats.

Estem molt lluny de parlar de la bombolla dels anys 2000-2007, que, de fet, va ser especialment creditícia. Tota la liquiditat que hi havia es va abocar al sector immobiliari i hipotecari. Som molt lluny d’això.

Mirant els habitatges acabats a Sant Cugat, segons dades de l’Idescat, entre el 2006 i el 2008 va haver un pic dels de propietat privada amb 311 (2006), 1.318 (2007) i 1.567 (2008), mentre al 2009 va tornar a caure fins als 317. Durant els anys següents s’ha mantingut la tònica amb un pic de 507 al 2011 i un sòl del 31 al 2015. Si bé, l’esclat de la bombolla va afectar directament a les administracions públiques fins al nivell que entre els anys 2013 i 2015 no es va acabar cap edifici de protecció oficial a la ciutat. L’administració no ha pogut donar resposta.

– Efectivament. Les crisis del 84 i del 92 tenen una altra lògica. Quan hi havia una crisi de l’habitatge lliure, apareixia la protecció oficial com moviment anticíclic per contrarestar la caiguda del mercat immobiliari. Aquesta vegada ha estat absolutament impossible perquè molts ajuntaments havien abocat molts recursos a les seves promotores públiques veient que l’escalada de preus entre el 97 i el 2007 havia sigut tan brutal i, per tant, veien necessari construir protecció oficial perquè la gent que no hi podia accedir, tingués l’opció pública. Moltes promotores i ajuntaments van quedar atrapades.

 

Es passa d’una situació en què es sobrevalora l’habitatge quan algú el ven per anar a un de nou a una totalment diferent. Qui ha caigut més no és qui ha venut el pis per anar a un habitatge nou sinó qui li han venut un pis per un 200.000 euros que no els valia. A l’administració hem hagut de deixar de preocupar-nos de donar accés a l’habitatge per passar a centrar-nos en mantenir-lo per a aquelles famílies que l’acaben d’adquirir.

És com una crisi de sobreproducció. És a dir, es fan més habitatges dels que calia i, a falta de demanda, es desplomen els preus.

– I a llocs on sempre hi ha hagut poca demanda! Hi ha una població de la zona de l’Ebre on hi ha 1.000 habitatges buits. Segurament d’aquí a 10 anys seguiran buits. A qui se li va ocórrer fer aquella barbàrie?!

La principal solució és, per tant, planificar en funció de la demanda?

– Sí, i tenir clar que no tot val el mateix ni és necessari de la mateixa manera a tot arreu.

A l’acte has vinculat les polítiques d’habitatge amb la independència. Què canviaria si Catalunya esdevé un estat?

– Les actuals polítiques d’habitatge de Madrid tracta tots els territoris de l’Estat de manera homogènia, quan és evident que les dificultats d’accés a l’habitatge no són les mateixes a Catalunya que a un altre indret. És evident la peculiaritat catalana i, fins i tot, de tot l’eix mediterrani. Amb la independència podrem gestionar els nostres recursos, podrem fer les nostre polítiques d’habitatge, que puguem realitzar lleis bàsiques com la d’impost als pisos buits, com la ILP, com la 24/2015, 4/2016, la de propietat temporal i de propietat compartida...

En els darrers sis anys els diners que rebíem de Madrid per a polítiques d’habitatge s’han reduït a la meitat. Hem de poder duplicar o triplicar els recursos destinats per poder donar solucions a la fotografia que tenim feta de cara als propers 15 anys, en què haurem de donar suport a 315.000 llars perquè puguin crear-se i donar compliment al dret a l’habitatge.

Notícies relacionades