Francesc Duch: “El Ragull Centre és un referent i un antecedent molt bo”

Fotos: Jordi Pascual i Lali Puig

FOCUS és l'oportunitat de mirar temes de ciutat a fons. Pots trobar tots els articles del segon FOCUS, Habitatge, densitat i model de ciutataquí. elCugatenc és possible gràcies a les subscripcions. Subscriu-t'hi

La proposta urbanística del Ragull Centre l’ha situat al mig del debat sobre el model de ciutat però el tinent d’alcaldia de Desenvolupament Urbà i Habitatge, Francesc Duch, té sobre la taula molts altres temes: la planificació d’habitatge públic, els futurs desenvolupaments urbanístics, operacions de microurbanisme, impactar sobre el preu de l’habitatge... Duch va atendre elCugatenc el passat 13 de maig per parlar d’alguns dels temes principals de la seva àrea, començant pel Ragull Centre.

El model de ciutat a seguir en nous desenvolupaments serà el del Ragull Centre?

– Treballem en diferents punts per fer petites transformacions amb l’objectiu d’obtenir habitatge assequible. A partir d’aquí, estudiem com han de ser les transformacions i si cal fer alguna modificació del Pla General Metropolità (PGM). El Ragull Centre és un d’aquests projectes, a una ubicació i un entorn concrets. La solució optada té en compte aquests condicionants. Quan estudiem una operació a un altre lloc del municipi, haurem d’adaptar-nos a les condicions d’entorn.

No es dona un missatge de densificació?

– Estem fent menys metres quadrats del que permet el planejament. Certament, en base als estudis tècnics i al conveni, a la proposta formal es contempla tenir dos punts més alts. Hem vist que això ha creat reticències i nerviosisme, tant per part de l’oposició com per part d’alguns veïns del barri. Ho treballem. Des del principi, i ja ho vam dir a la roda de premsa, hem defensat que el més important del projecte és el que fem i no com ho fem. Si cal buscar una altra forma, es farà. Ferrer està al mateix punt que nosaltres.

Per això el dia 10 vam fer una reunió amb el Consell de Barri per parlar-ne: Estem d’acord amb l’HPO? Estem d’acord amb fer habitatge per a joves i gent gran? Estem d’acord amb tenir una nova centralitat? Hi ha un ampli consens amb el contingut és correcte així que hem d’apartar la concreció per trobar com es desenvolupa. Volem seguir treballant-ho, reunint-nos amb el veïnat i explicant-nos perquè a l’imaginari hi ha la idea que l’alçada és sinònim de problemes.

Si Ferrer accepta fer una proposta així és perquè veu que és una operació rendible amb la venda d’habitatges i de la zona comercial. Amb quin marge treballeu per poder fer adaptacions?

– És evident. Però tinguem en compte que el punt de partida és una parcel·la privada on l’Ajuntament no hi tenia res a fer. El Ragull Centre és una oportunitat que neix quan els propietaris ens diuen que volien fer un supermercat. Veient l’espai de centralitat, tant per ser la fi del barri com per tenir a tocar l’escola Collserola, l’institut Pla Farreras i l’Escola Oficial d’Idiomes, vam decidir treballar-ho més a fons. Clar que al privat li han de sortir els números però qui guanya més és la ciutat, que passa de zero a tenir la possibilitat de fer 72 habitatges públics, uns equipaments necessaris, una centralitat...

No es podia anar més enllà en el percentatge d’habitatge públic?

– Que algú m’expliqui una operació on s’aconsegueixi més d’un 60% HPO i més d’un 50% del sòl públic, i més encara partint d’una parcel·la privada. No només no coneixem cap cas similar sinó que ho presentem com un referent i un antecedent molt bo per a la ciutat.

Un exemple senzill és el sector de l’Anònima, a prop del Ragull Centre, on els govern anteriors van fer una modificació urbanística per requalificar sòl industrial on es van construir 203 habitatges, dels quals 21 eren de Promusa [al Registre del Planejament Urbanístic de Catalunya, la modificació data del 2003]. És un 10% i ara parlem d’un 61%!

El 61% no és HPO. Dins d’aquest percentatge hi ha 42 habitatges HPO de lloguer general i 30 d’habitatge dotacional –encara per definir si són per a joves o gent gran–, que es fan perquè heu previst una part d’equipaments i la llei d’urbanisme permet fer habitatge dotacional en les pastilles d’equipaments. Tenint en compte això, no es podia estirar més el percentatge?

– Hem fet un estudi per estirar al màxim el costat públic. Evidentment, els privats també han posat les seves peticions. Aquest és l’acord i n’estem satisfets. No hi ha ombres. És un document que va passar pel Ple i que ja tenen tots els veïns.

Quin barem econòmic posava Ferrer per acceptar o rebutjar l’operació?

– No he estat al dia a dia de la negociació. En qualsevol cas, partien d’un supermercat amb un aparcament extensiu en superfície. Això s’ha introduït al projecte i s’ha anat més enllà.

Mercadona, al final?

– No està tancat. Hi havia uns interessats inicials però la propietat sempre ens ha dit que vol una superfície comercial amb uns usos admesos determinats. Si al final és una empresa o una altra o si divideix l’espai en diverses botigues ho ha de decidir la propietat. Hi ha gent que diu que això no funcionarà però tenim un promotor que diu que té gent interessada. Acompanyar la proposta inicial de més activitat comercial als baixos fa que tingui més interès.

També us han criticat per requalificar sòl industrial. D’una banda, es perd sòl industrial. D’altra, el veïnat haurà de conviure amb les vistes i els sorolls d’un polígon.

– Sí però no és la primera vegada que es fa una modificació d’industrial a residencial a Sant Cugat. Està en continuïtat amb la trama residencial i dibuixant una centralitat. Això no vol dir que ens plantegem transformar tot el polígon. Treballem projecte per projecte.

No acabeu generant un efecte crida per a la resta de propietaris del polígon?

– Potser però de moment no ha estat així. En tot cas s’estudiarà cas a cas en funció de les condicions de cada proposta.

També hi ha preocupació per part d’alguns comerciants. Preveure una superfície comercial com aquesta no és contradictori amb defensar el comerç de proximitat?

– És una proposta en positiu per al comerç perquè permet fer un efecte crida. El problema és a la inversa: quan es deixen en desús algunes zones.

Llavors, per què vau presentar al·legacions sobre la zona comercial prevista en la tramitació del Pla Director Urbanístic (PDU) del Centre Direccional?

– Allà es preveia un macrocentre d’unes magnituds molt més grans, similar al Mataró Parc. Eren tres o quatre vegades el centre comercial de Sant Cugat. Al Ragull Centre es tracta d’un supermercat com els que hi ha a Volpelleres però posat a dins de la trama urbana i creant un espai públic. Però faig autorcrítica i crec que hem de treballar perquè la gent visualitzi l’escala del projecte, una petita centralitat de barri.

Són 3.500 metres quadrats de zona comercial amb 150 places d’aparcament vinculades –el doble si es compten les reservades per als habitatges–. Segurament també hi acudirà gent d’altres barris i a nivell de mobilitat és una zona que pot ser problemàtica, especialment en les entrades i sortides de les escoles.

– Entenc les pors però s’ha de tenir en compte que amb l’ús terciari ja es preveia que podia haver molt moviment de cotxes i camions. Amb aquesta proposta, es redueix la mobilitat. No ens preocupa gaire però, òbviament, s’estudiarà quan es comenci a preparar la modificació del planejament. A l’estudi de mobilitat es definirà la convinença d’aquesta implementació i si s’hi poden aplicar millores com voreres més amples, carrils bici, amplada dels vials...

Però ja teniu un conveni aprovat. Canviar coses és complicat...

– Si l’estudi de mobilitat diu que hem de canviar coses, ho haurem de fer. Si cal refer el conveni, el refarem. En qualsevol cas, el conveni és un punt de partida a partir del qual començar la tramitació urbanística. El fem per a no trobar-nos sorpreses. També ens han criticat que ho hem portat de manera oculta però és que estàvem negociant! És ara quan comencem la tramitació, a parlar amb tothom i internar sumar les aportacions.

La comissionada per l’emergència climàtica, Alba Gordó, va explicar en la taula rodona del darrer FOCUS que les 308 places d’aparcament venen marcades per la legislació. No s’hi pot fer res?

– En funció del número d’habitatges i de la superfície comercial s’han de reservar un nombre de places. No n’hem posat ni més ni menys. Hi ha veïns que ens en demanen més i d’altres que ens en demanen menys. Quan es comenci a preparar el projecte, un cop estigui el planejament aprovat, podrem fer adaptacions.

Emergència climàtica, implantació de l’anella verda, Zona de Baixes Emissions... i, de sobte, 308 places d’aparcament. Sobta.

– Però són les que ens marca la llei. El nostre objectiu és fer una centralitat de proximitat, de barri. Estic convençut que quan fem la urbanització introduirem millores que afavoreixin que la gent vagi a peu, en bicicleta i en transport públic.

Amb el Ragull Centre es guanya una plaça pública però Junts per Sant Cugat va dir al Ple que es tracta d’una plaça dura, no central perquè acaba en un cul de sac. Ciutadans també en va parlar amb la presentació d’una moció.

– Va ser un debat tècnic i vam acabar optant per aquesta solució com l’òptima. Vam considerar que, si el Ragull Centre havia d’atreure un determinat flux de gent, l’activitat comercial havia de ser al fons i als baixos perquè no quedés un espai mort. Tot està pensat! Als baixos hi haurà activitat econòmica durant el dia. La idea és que hi hagi terrasses i vida.

Teniu algun altra empresa interessada en instal·lar-se al Ragull Centre per evitar que els baixos quedin buits molts anys, com ha passat a Volpelleres?

– De moment no. Per ara el propietari entenc que intentarà lligar el local més gran. La resta són d’una dimensió més petita. Tindran una sortida més o menys ràpida en funció de l’èxit de l’espai.

A l’espai d’equipaments heu previst ús de magatzem. Per què?

– Perquè és una de les problemàtiques que tenim pendents de resoldre. No podíem pujar molt en alçada perquè no quedés un espai massís però hi havia la possibilitat de fer diverses plantes-soterrani que podien respondre a la necessitat de magatzem per als serveis urbans i de cultura. Encara no s’ha decidit quin equipament fer. Es pot canviar. El que tenim clar és que a sobre anirà habitatge dotacional.

Al Monestir - Sant Francesc el veïnat sempre ha dit que falten equipaments...

– En som conscients i tenim moltes ganes d’actuar. El Ragull Centre n’és un exemple però també ho és la continuació de la vianantització de l’avinguda Cerdanyola, l’arranjament del xalet de l’avinguda Torre Blanca... I ja s’han fet accions com el primer tram de l’avinguda Cerdanyola i els Jardins del Vallès. L’objectiu és millorar el barri.

Temeu que aquestes millores puguin suposar un encariment dels preus de l’habitatge al barri?

– En qualsevol cas, no és l’objectiu i no deixarem de millorar un barri pensant que poden pujar els preus. La batalla dels preus de l’habitatge la fem per una altra banda.

Fa uns anys no es va poder instal·lar un supermercat a la rotonda de l’avinguda de Roquetes per l’àrea de protecció al voltant de l’empresa química Lubrizol. Al Ragull Centre no arriba aquesta franja però s’actua d’alguna manera per garantir la seguretat de l’entorn i permetre atorgar llicències a les parcel·les buides?

Hem contractat un despatx d’advocats perquè ens segueixi portant la defensa com fins ara. En una primera sentència ens han donat la raó i ara cal que ho ratifiquin. Si és així, serà el moment de tornar a obrir la capsa de l’autorització ambiental i de les mesures a prendre per reduir els riscos. Això hauria de permetre que el seu entorn es desenvolupi amb normalitat.

Reivindiques el Ragull Centre com una mostra d’urbanisme complex, que barreja usos. Teniu previstes més operacions d’aquest estil?

– La barreja d’usos és un valor afegit perquè crea una ciutat més diversa, interessant i rica. En funció de les possibilitats que ens apareguin, intentarem sempre aplicar aquest criteri.

Per tant, el darrer creixement de Sant Cugat, d’Hospital General a la carretera de Rubí, pendent dels estudis de Barcelona Regional i l’Àrea Metropolitana (AMB), seguirà aquest criteri?

– Sí, ho aplicarem a totes les intervencions que fem.

Quan estaran enllestits els estudis de Barcelona Regional i l’AMB?

– Hi estem treballant i abans de l’estiu volem fer un anunci del procés participatiu previ. De moment s’ha fet una feina de diagnosi. Caldrà fer una modificació del PGM i veure quins subàmbits hi queden.

El conflicte urbanístic de Torre Negra segueix als tribunals. Els propietaris estan convençuts que tenen dret a edificar i, per tant, demanen o bé edificar o bé compensació, que pot ser econòmica o per permuta de terrenys. Es té en compte aquesta possible permuta, que es podria fer als terrenys de l’entorn de l’Hospital General, en cas d’una sentència desfavorable?

– No. El de Torre Negra és un procés històric. Hores d’ara és sòl no urbanitzable. Les sentències són favorables a l’Ajuntament.

Però sempre que s’ha declarat com a sòl no urbanitzable la justícia l’ha tornat a urbanitzable no programat...

– D’acord. Però no tindria sentit compensar-ho només als petits propietaris perquè llavors el gran propietari [Núñez i Navarro] tindria més motius per pressionar.

Posem-nos en el pitjor dels supòsits de cara a la voluntat del govern. Si una sentència defineix definitivament que Torre Negra no pot ser no urbanitzable i l’Ajuntament no pot fer permutes ni té la capacitat econòmica per pagar indemnitzacions –els petits propietaris parlen de 400 milions d’euros, 2,6 vegades el pressupost municipal del 2021–, no quedarà més remei que permetre construir-hi.

– Ho tenim al cap. Fem les previsions oportunes. De moment no és un tema que no ens preocupa gaire. Els advocats que porten els recursos ens donen tranquil·litat.

Has posat en valor la realització d’operacions de microurbanisme que permetin transformar parcel·les de zones ja consolidades. El Ple de desembre del 2020 va aprovar rescindir l’acord pel qual cedíeu el dret a superfície a la propietat de l’antic Garden del carrer Villà per tal de poder fer habitatge dotacional. En quin punt es troba?

– S’han fet uns estudis previs. Presentarem el projecte quan estigui el projecte més afinat. Ho explicarem al veïnat. Caldrà una modificació del planejament i un Pla Especial.

Al Ple de juliol del 2020 es va aprovar fer un estudi de les potencialitats del terreny de la cruïlla entre la carretera de Vallvidrera i el carrer Vallseca també per fer habitatge dotacional. La propietat ho ha recorregut als tribunals. Què implica?

– El contenciós té el seu propi recorregut però hores d’ara segueix aplicant-se la suspensió de llicències. És una zona on s’havien de fer habitatges unifamiliars però estan en continuïtat amb habitatges plurifamiliars i a prop del centre. Per això intentem que en lloc d’una proposta privada sense interès públic es pugui fer una operació on aflorin molts habitatges públics, amb una part dotacional. Hores d’ara treballem en la modificació de planejament per aprovar-la abans que s’acabi la suspensió de llicències.

Has explicat a elCugatenc que alguna d’aquestes operacions servirà per fer habitatge cooperatiu però hores d’ara no ha estat així. Quan fareu la primera?

– Explicarem novetats aviat. Hem de presentar el Pla de Millora de l’Habitatge Assequible a Sant Cugat. Aquests dies acabem de fer llistes i de definir el document. Aquí es visibilitzarà a quins espais poden sorgir promocions cooperatives en cessió d’ús, un model que ens creiem molt.

Aquest és el pla que ha de substituir el Pla d’Acció Promusa 2030?

– Sí, és on recollirem totes les accions que preveiem per fer habitatge assequible.

Al Pla Promusa es preveien dues accions que ja s’haurien d’haver iniciat: els habitatges de l’avinguda Pla del Vinyet i la promoció per a gent gran a la plaça del Poble (Miquel Ros) de la Floresta. Quan es faran?

– Seguim treballant-hi. El cas del Pla del Vinyet va quedar aturat per manca d’acord amb la propietat. L’estem replantejant per donar-li sortida. El de la Floresta l’hem reengegat però la part pública és petita i estem negociant per fer-la més gran. Algunes de les propietats són de bancs i això fa que tot vagi més lent del que voldríem.

A la Floresta també hi ha pendent la recuperació per part de Promusa dels terrenys que havia conveniat amb l’Institut Metropolità de Promoció de Sòl i Gestió Patrimonial (IMPSOL). En un d’aquest ja s’ha presentat un estudi de volumetria, fet per un privat que edificarà la parcel·la adjacent. Això significa que en breus presentareu un projecte d’habitatge públic a la Floresta?

– Hi ha uns privats que volen desenvolupar la seva part. Els hi vam demanar ajuda per fer una anàlisi més completa, que vam presentar en una reunió de la comissió d’urbanisme del Consell de la Floresta. Encara esperem el seu retorn. En funció d’això, veurem els terminis. Per ara és clar que la part privada tirarà endavant. Nosaltres volem desenvolupar la part pública ajustant-la a l’orografia i realitat de la Floresta, amb paràmetres que fins ara no s’havien tingut en compte. Es manté l’edificabilitat prevista però de forma esglaonada per adaptar-se al terreny.

Què passa amb la resta de parcel·les de l’IMPSOL?

– La idea és que les puguem recuperar totes en un termini de quatre anys.

En el seu moment hi va haver oposició veïnal per la relació amb el bosc. S’edificaran allà mateix?

– Hem encarregat un estudi sobre què s’hi pot fer a les altres tres parcel·les, tenint en compte les aportacions de la comissió d’urbanisme. És un estudi previ per veure quines parcel·les s’edifiquen i quines no. És molt probable que n’hi hagi una o dues que no es tirin endavant.

I llavors es buscarà un emplaçament alternatiu?

– Això serà el pas següent, que dependrà d’una modificació de planejament.

Al darrer Ple es va aprovar reconèixer Sant Cugat com a zona de mercat d’habitatge tens tenint en compte la llei de contenció de rendes del lloguer. Heu notat els efectes d’aquesta norma?

– La llei ja ens reconeixia com a zona tensa però ho havíem de ratificar al Ple. Des de l’Ajuntament és difícil fer seguiment. Per ara no tenim informació de l’efecte real. També parlem amb l’Agència de l’Habitatge de Catalunya per saber si les sancions les aplicaran ells o les hem de fer nosaltres.

Pel que fa a les expropiacions de zones verdes, s’ha iniciat un procés judicial arran de l’intent de no pagar l’expropiació de diverses zones verdes de Valldoreix i la Floresta de la mateixa propietat que la Masia Rosàs mitjançant una modificació urbanística. També hem tingut la sentència en contra de la modificació del PGM a sis àrees del municipi que va recórrer l’oposició al mandat passat. Què heu de fer al respecte?

– Són temes similars. Hi ha molts propietaris que ens demanen expropiacions forçoses de zones verdes. Són molts diners en processos diferents. Als mandats anteriors fins que no hi havia sentències fermes no es feien efectius els pagaments, el que suposava pagar molts interessos. Ho hem canviat: paguem a la primera sentència i seguim amb el procés judicial. Arran de la sentència, treballem amb l’EMD per fer una nova modificació de planejament per donar sortida i resoldre la problemàtica.

L’objectiu és no fer tants pagaments per expropiacions?

– Sí, a través de modificacions de planejament que permetin donar edificabilitat i compensar algunes zones verdes.

Notícies relacionades