Les novetats de la Llei d’Arrendaments Urbans

Amb l’entrada en vigor del Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, la Llei d’Arrendaments Urbans ha integrat les següents novetats:

1. Modificació de l’article 5.e) de la LAU i l’article 17 de la Llei sobre Propietat Horitzontal en referència als pisos turístics.

Els lloguers turístics surten de la LAU i es regularan com una activitat econòmica. Tanmateix, el Reial decret modifica la Llei sobre Propietat Horitzontal permetent a les comunitats de veïns limitar o vetar aquest tipus d'arrendaments a l'edifici, sempre que li donin suport tres cinquenes parts dels propietaris. Una mesura que no s'aplicarà als pisos ja existents perquè no té caràcter retroactiu.

2. Es modifica l’article 9 i 10 de la LAU. Contractes de lloguer més llargs

Es modifica la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'arrendaments urbans (LAU), introduint modificacions que afecten els contractes del lloguer. S'amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes d'arrendament d'habitatge de 3 a 5 anys o 7 anys si l'arrendador és persona jurídica.

S'allarga el termini de pròrroga tàcita d'1 a 3 anys, és a dir, augmenta el termini pel qual s'amplia el contracte una vegada transcorregut el període de pròrroga obligatòria. Això, sempre i quan, l'arrendador i l'arrendatari no manifestin la seva voluntat de no renovar-lo.

3. Modificació de l’article 20.1 LAU en relació a les despeses d'immobiliària, els paga l'arrendador si és una empresa

L'arrendador es farà càrrec de les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte, sempre que sigui una persona jurídica (una empresa o societat). Així mateix, es facilita l'adopció d'acords entre el propietari i el llogater per a la renovació o millora de l'habitatge en el transcurs d'un mateix contracte, sense esperar, com fins ara, al fet que finalitzi.

4. Es modifica l’article 36 de la LAU. Garanties i avals limitats

En el moment de la signatura del contracte, l'arrendador no podrà exigir al nou arrendatari un aval, al marge de la fiança, que excedeixi en dos mesos la renda mensual de lloguer llevat que es tracti de contractes de llarga durada. En aquests sí que podran pactar garanties addicionals.

5. Modificació dels articles 9.1.f), 10.1.b) i introducció de l’article 17.12 de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal relatius a l’accessibilitat dels edificis

Per tal d'estimular la realització d'obres d'adaptació o millora de l'accessibilitat, es modifica la llei per augmentar, en un termini de tres anys, al 10 per cent el fons de reserva de les comunitats de propietaris i establir la possibilitat que es destini a la realització d'obres en matèria d'accessibilitat. Per altra banda, s'estableix l'obligatorietat de realització d’obres d'accessibilitat establertes legalment quan els ajuts públics a la comunitat arribin al 75 per cent de l'import d’aquestes.

6. Modificació de la Llei d’Hisendes Locals i sobre la Llei d’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics documentats en relació a l’exempció de pagament d'impostos

El paquet de mesures aprovades pel Govern estableix l'exempció de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (AJD) a la subscripció de contractes d'arrendament d'habitatge per a ús estable i permanent, per tal de reduir les càrregues fiscals al mercat del lloguer.

Tanmateix, el decret també modifica la Llei Reguladora de les Hisendes Locals per modificar l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) encara que en determinats supòsits. Quan l'arrendador sigui un ens públic es podrà eximir a l’arrendatari del pagament d'aquest impost. S'elimina l'obligació de repercutir aquest tribut a l'arrendatari en un lloguer social d'habitatge per part d'Administracions i es permet als ajuntaments amb superàvit destinar a promoure el seu parc d'habitatge públic i poder establir una bonificació de fins el 95% en la quota de l'IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat.

Per altra banda, introdueix en la Llei Reguladora d'Hisendes Locals la definició per remissió d'immoble d'ús residencial desocupat amb caràcter permanent perquè els ajuntaments puguin aplicar el recàrrec de l'IBI que es va establir el 2002.

 

7. Canvis en la Llei d’Enjudiciament Civil. Canvis en els desnonaments de famílies vulnerables

El decret inclou canvis en la Llei d'Enjudiciament Civil perquè es paralitzin els desnonaments durant el termini d’un mes o dos en cas d’arrendador persona jurídica, per tal que Serveis Socials puguin trobar una alternativa habitacional en els casos que afectin a persones o famílies vulnerables. Es modifica la Llei d'Enjudiciament Civil, a fi de millorar la coordinació entre els òrgans judicials i els serveis socials competents i facilitar l'adopció de mesures per atendre els casos de les famílies de menor capacitat econòmica, vulnerabilitat social o amb més càrregues familiars, a través de l'establiment d'uns tràmits i terminis que ofereixen més seguretat jurídica tant a arrendataris com a propietaris.

Pau Mestre, membre de Land&Law, advocats i consultors

Notícies relacionades